Nuo pat savo pirminio viešojo akcijų siūlymo (IPO) „Link REIT“ demonstravo stiprų pelno ir paskirstymo augimą. Taikydama turto tobulinimo iniciatyvas (AEI) ir geriausią sektoriaus turto valdymo praktiką, „Link“ pasiekė didesnes nuomos pajamas bei mažėjančius laisvų patalpų rodiklius. Tolimesnė augimo fazė buvo grindžiama turto konsolidacija ir dominuojančios padėties užsitikrinimu rajonuose. Po žemesnės klasės turto pardavimo „Link“ naudoja gautas lėšas komerciškai išvystytų objektų įsigijimui. „Link“ paprastai siekia įsigyti objektus rajonuose, kur jos aukščiausios klasės turtas jau turi lyderio pozicijas. Įsigijusi objektus, įmonė siekia suformuoti dominuojantį mažmeninės prekybos turto portfelį toje vietovėje. Vėliau „Link“ pamažu keičia objektų orientaciją – nuo masinės rinkos iki vidutinio segmento neprivalomų prekių prekybos, taip pritraukdama privačių gyvenamųjų namų rajonų gyventojus. Tai suteikia galimybių pritraukti naują mažmenininkų kategoriją, nuolat kelti nuomos kainas ir įgyvendinti naujas turto tobulinimo iniciatyvas.

Įmonė išplėtė savo veiklą į naujas sritis. Honkonge ji pertvarkė buvusį vyriausybės administracinį pastatą į prekybos centrą ir sukūrė biurų projektą Rytų Kowloone. Toliau aktyviai vykdomi mažmeninės prekybos, biurų ir logistikos turto įsigijimai žemyninėje Kinijoje, Singapūre, Australijoje ir Jungtinėje Karalystėje. Įmonė siekia toliau plėstis per kapitalo partnerystes, orientuodamasi į turto įsigijimus Australijoje, Singapūre ir Japonijoje.

Link REIT“ pirmuosius savo turtus įsigijo iš Honkongo būsto valdybos 2005 m., šie turtai buvo sukurti prieš kelis dešimtmečius, siekiant aptarnauti netoliese esančius visuomeninius gyvenamuosius kvartalus. Vėliau „Link“ išplėtė savo investicijų mandatą, leisdama investuoti į nekilnojamojo turto plėtrą ir įsigijimus už Honkongo ribų. Nuo tada ji išplėtė savo veiklą į biurų, mažmeninės prekybos ir logistikos sektorius žemyninėje Kinijoje, Sidnėjuje ir Melburne (Australija), Londone (JK) ir Singapūre. Įmonė ir toliau ieško galimybių pasirinktose užsienio rinkose po 2023 m. pradžioje vykusios akcijų emisijos.

Honkongo mažmeninės prekybos portfelis gali pasinaudoti efektyvumo masto ekonomija, būsimos investicijos už Honkongo ribų gali nesuteikti tokio didelio pelno, nes žemės trūkumas ten nėra toks ryškus. „Link REIT“ gali nesugebėti atkartoti istorinių vertės augimų, kurie anksčiau leido pasiekti aukštą grąžą virš kapitalo kainos.

2024 m. kovo mėn. duomenimis, „Link REIT“ Honkonge turėjo 98 mažmeninės prekybos objektus, kurių bendras plotas viršijo 8 milijonus kvadratinių metrų. Šie objektai paprastai yra tankiai apgyvendintose teritorijose, kur daug gyvenamųjų namų, įskaitant tiek visuomeninius, tiek privačius būstus. Dėl to „Link REIT“ prekybos centruose dominuoja nuomininkai, siūlantys būtiniausias prekes. „Link REIT“ dažnai yra vienintelė arba pagrindinė prekybos erdvė apylinkėse, o mažmeninės prekybos erdvės paklausa yra glaudžiai susijusi su netoliese esančių gyvenamųjų kvartalų gyventojų skaičiumi. Galima mayti, kad šiose teritorijose, kuriose „Link“ turi didelį buvimą, paklausa jau yra brandi, ir sunku tikėtis reikšmingo paklausos padidėjimo dėl ribotų naujo būsto kūrimo galimybių.

Honkonge per pastaruosius penkerius metus mažmeninės prekybos turto padidėjo tik 3,7 %. Pagrindiniai plėtros rajonai buvo Kwun Tong miesto centras ir Tseung Kwan O, kur „Link REIT“ neturi reikšmingos veiklos. Nors dauguma „Link“ turto Honkonge jau buvo atnaujinti, rizika yra ta, kad ateityje gali nebepavykti padidinti vertinimų taip, kaip buvo daroma anksčiau, ypač dėl dabartinių aukštų palūkanų normų.

„Link“ taip pat išplėtė savo veiklą į kitus turto klases žemyninėje Kinijoje, Australijoje, JK ir Singapūre. Pirmas žingsnis po investavimo mandato išplėtimo buvo žemės įsigijimas Rytų Koulune biurų pastato vystymo projektui, bendradarbiaujant su „Nan Fung Development“. Vėliau, 2016 m., „Link“ per vyriausybės konkursą įsigijo „700 Nathan Road“, kur buvo pastatytas 25 aukštų biurų bokštas virš mažmeninės prekybos patalpų. 

„Link“ taip pat yra įžengusi į pramonės sektorių Kinijoje, kur turi penkis logistikos objektus, sudarančius 1,1 % bendro portfelio vertės. Šie objektai yra išoriniai ir juos „Link“ valdo kaupdamasi patirtį šiame turto segmente. 

Kalbant apie užsienio portfelį,  Singapūre esantis „Jurong Point“ prekybos centras gali pasinaudoti efektyvumo masto ekonomija, nes tai didžiausias priemiesčio prekybos centras šalyje. Prekybos centras turi puikų susisiekimą, o jo pirkėjų srautus skatina didelė gyvenamoji zona.

Rizikos

Daugiau nei 70 % jo turto vertės yra Honkonge, todėl pagrindinė įmonės rizika yra reikšmingas ekonominės veiklos pablogėjimas šiame mieste. Tačiau dėl dėmesio masiniam ir vidutinės rinkos segmentui,  nuomininkų sudėtis orientuota į atsparius sektorius, tokius kaip maistas, gėrimai ir prekybos centrai, „Link REIT“ yra mažiau pažeidžiama dėl vartojimo išlaidų cikliškumo ir elektroninės prekybos rizikos.

Kapitalo alokacija

„Link REIT“ pavyzdinį kapitalo paskirstymo reitingą (Exemplary Capital Allocation Rating). „Link REIT“ pasižymi patikimu balanso valdymu, kuris gali padėti įvykdyti skolinius įsipareigojimus net ir sunkmečiu. Jo grynojo sverto santykis yra mažesnis nei 30 %, gerokai mažesnis už 50 % reguliacinę ribą, o tai rodo valdomą skolos lygį ir suteikia erdvės papildomai skolai. Kadangi dauguma „Link REIT“ turto yra orientuota į būtinojo vartojimo prekybos centrus, nelabai tikėtis galima reikšmingo pelningumo sumažėjimo ekonominių nuosmukių metu. Turint paskirstytą skolos grąžinimo terminų profilį, sunku tikėtis, kad „Link REIT“ patirs sunkumų vykdant skolos įsipareigojimus, atsižvelgiant į stabilius pinigų srautus ir sėkmingą refinansavimo istoriją.

Istoriškai „Link REIT“ investavo į turto gerinimo projektus, siekdama modernizuoti savo nuosavybę. Per pirmąjį dešimtmetį nuo įmonės įtraukimo į biržą, jos balanso vertė vienai akcijai padidėjo 19 % metiniu sudėtiniu augimo tempu, iš dalies dėl augančių grynojo turto pajamų. Pagerinusi turto patrauklumą, „Link REIT“ pasiekė daugiau nei 15 % penkerių metų vidutinį grąžos lygį iš turto gerinimo iniciatyvų (AEI).

Įsigijimų srityje „Link REIT“ nuolat vykdė kapitalo perskirstymą, parduodama mažesnio pelningumo turtą ir stiprindama savo pozicijas augančiuose rajonuose. Kitaip tariant darė add to the winners strategiją:). Nuo 2016 metų „Link REIT“ išplėtė savo mandatą ir į savo portfelį įtraukė turto Kinijos žemyninėje dalyje, Sidnėjuje, Melburne, Londone ir Singapūre. Manome, kad šis didesnio pelningumo turtas gali teikti diversifikavimo naudą ir padidinti pelningumą, taip sukuriant papildomą vertę akcininkams. „Link REIT“ siekia, kad apie 30-40 % viso portfelio sudarytų žemyninės Kinijos ir užsienio turtas. Turint stiprią pinigų poziciją ir šiek tiek mažesnį nei optimalų balansą, galimaa tikėtis daugiau investavimo galimybių „Link REIT“.

„Link REIT“ istoriškai išlaikė 100 % išmokėjimo koeficientą, kuris yra gerokai didesnis už privalomą 90 % ribą. Taip pat įmonė vykdė įvairias kapitalo grąžinimo programas, įskaitant akcijų išpirkimą ir papildomus neprivalomus išmokėjimus 2020 ir 2021 finansiniais metais.

Finansinė sveikata

Link REIT“ yra konservatyviai valdoma įmonė. Per dešimtmetį nuo įtraukimo į biržą, jos skolos rodiklis, apibrėžiamas kaip skolos ir bendrųjų aktyvų santykis, sumažėjo nuo 28 % iki 13 %. Įsigijimo veikla Kinijoje ir biurų plėtra Honkonge vėl padidino skolos rodiklį iki maždaug 16 % 2016 ir 2017 finansiniais metais. Didelis turto pardavimas 2017 m. pabaigoje sumažino skolos rodiklį iki vienženklio skaičiaus ir suteikė galimybių papildomiems įsigijimams Kinijoje ir užsienyje. 2024 m. kovo mėn. grynoji skola išlieka maža – 19,5 %. Dėl stipraus balanso ir nuolatinių pajamų įmonė turi gerą prieigą prie finansavimo. Jos efektyvios palūkanų normos vidurkis per pastaruosius trejus metus buvo apie 3 %, tačiau vidutinė skolinimosi kaina 2024 finansiniais metais padidėjo iki 3,78 % dėl aukštų palūkanų normų aplinkos. Galima tikėtis, kad palūkanų kaina išliks aukštesniame lygyje artimiau„Link REIT“ yra didžiausias Azijos nekilnojamojo turto investicinis fondas (REIT). Jis buvo įtrauktas į biržą 2005 m., siekiant privatizuoti Honkongo būsto institucijos valdomą mažmeninės prekybos turtą. „Link REIT“ valdo 154 nekilnojamojo turto objektus ir apie 60 000 automobilių stovėjimo vietų. 2014 m. „Link REIT“ išplėtė savo investicijų mandatą, kad galėtų vykdyti įsigijimus užsienyje, ir nuo to laiko įsigijo mažmeninės prekybos, biurų bei logistikos objektus Kinijoje bei pradėjo biurų plėtros projektą Honkonge. Pastaruoju metu „Link REIT“ išsiplėtė ir į Sidnėjų, Melburną, Londoną bei Singapūrą.

Kompanijos kainos ir laisvų pinigų srautų ratio yra 12,03 o tai yra 42 procentai daugiau nei sektoriaus konkurentų.

Dividendai 6,7 procento. 

Yra kotiruojamas ir EUR valiuta tickeriu L5R.

Parengė: Dainius Šilkaitis/marketsfactor.lt analitika